Một trong những bất cập lớn cản trở nguồn cung cũng như việc thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội là quy định bắt buộc trích lập 20% quỹ đất làm dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội. Tính bất khả thi và thiếu thực tế của quy định khiến không có nhiều doanh nghiệp xây nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%.
Vướng mắc với quỹ đất 20%
Tại hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” năm 2024, do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 22-2, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn bất động sản Lan Hưng Vương Quốc Toàn thẳng thắn nêu: “Muốn có 1 triệu căn nhà ở xã hội thì phải quyết liệt trong việc bố trí quỹ đất”.
Ông Vương Quốc Toàn cho biết, từ năm 2017, Công ty cổ phần Tập đoàn bất động sản Lan Hưng đã tới 38 tỉnh, thành phố đề nghị được tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội nhưng cuối cùng chỉ “trụ” được ở 11 địa phương. Một trong những lý do là bởi thủ tục pháp lý phát sinh từ đất quá phức tạp, mất thời gian. Tại tỉnh Bình Phước, công ty có dự án nhà ở với diện tích 17ha, trong đó dành 2ha làm nhà ở xã hội. Doanh nghiệp đã làm hàng chục công văn xin được làm đồng bộ hạ tầng nhà ở thương mại với nhà ở xã hội và đến nay đã hoàn thiện 90% hạ tầng, nhưng tỉnh vẫn yêu cầu theo quy định là phải xong hạ tầng mới giao đất.
“Theo quy định, doanh nghiệp phải dành 20% quỹ đất nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội. Quỹ đất này, địa phương thu lại, chờ doanh nghiệp làm xong hạ tầng và phải đề xuất mới được giao. Như vậy, nếu làm xong hạ tầng mới xây nhà ở xã hội thì hỏng hết đường, phá vỡ hết cây cối cảnh quan. Tôi đề nghị luật hóa quy định các tỉnh phải bố trí bằng được quỹ đất để làm nhà ở xã hội chứ không phải chỉ khuyến khích như hiện nay. Các tỉnh, thành phố cần thu hồi đất làm nhà ở xã hội sau đó mới kêu gọi đầu tư”, ông Vương Quốc Toàn đề xuất.
Những chia sẻ thẳng thắn của ông Vương Quốc Toàn cũng là tiếng nói chung của nhiều doanh nghiệp liên quan đến việc dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Mặt khác, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quy định bố trí quỹ đất 20% này chưa được thực hiện nghiêm. Một số địa phương không bố trí đủ quỹ đất 20% hoặc bố trí tại các vị trí không thuận lợi, khó giải phóng mặt bằng, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở xã hội…
Tại Hà Nội, nhiều dự án phát triển nhà ở thương mại ở khu vực ngoại thành như các huyện Ba Vì, Ứng Hòa, Mỹ Đức không phù hợp cho việc bố trí nhà ở xã hội. Các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 2ha nhưng diện tích đất xây dựng nhà ở nhỏ, theo quy định vẫn phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, khiến dự án manh mún.
Còn tại thành phố Hồ Chí Minh, UBND thành phố kiến nghị được hướng dẫn áp dụng quy định pháp luật về thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội khi điều chỉnh tiến độ dự án. Thực tế, có những dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 2 đến 10ha, đã được cơ quan thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giao đất, chủ đầu tư được lựa chọn 3 hình thức nghĩa vụ nhà ở xã hội: Bằng tiền, nhà hoặc đất.
Đến nay, một số dự án chưa hoàn tất thủ tục đầu tư, quyết định chấp thuận đầu tư hết hiệu lực, hết hạn tiến độ dự án… khi làm lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, được yêu cầu thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng đất theo Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Về việc này, chủ đầu tư không đồng ý và kiến nghị được áp dụng theo Nghị định số 100/2015/ NĐ-CP.
Theo Tiến sĩ Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thực tế, nhiều chủ đầu tư đã “lách” quy định pháp luật về việc dành quỹ đất để triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Theo quy định, với dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha, chủ đầu tư dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương, hoặc nộp tiền. Song thực tế, một số dự án dù có quy mô diện tích trên 10ha, nhưng chủ đầu tư “vận dụng” căn ke từng mét vuông tường bao, cây xanh, hoặc “đo gian” để đưa dự án vào khung dưới 10ha nhằm không phải dành 20% diện tích đất dự án cho nhà ở xã hội.
“Cởi trói”, hóa giải bất cập
Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã “cởi trói”, hóa giải những bất cập trên khi quy định cụ thể hơn về quỹ đất làm nhà ở xã hội. Theo đó, các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh, quyết định việc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất trong dự án đã đồng bộ hạ tầng kỹ thuật để làm nhà ở xã hội, hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội tới đây sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Như vậy, địa phương phải dành đủ quỹ đất ở các khu vực độc lập, cũng như trong các dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp điều kiện và quy hoạch.
Giám đốc Viện Nhà ở và công trình công cộng (Viện Kiến trúc quốc gia, Bộ Xây dựng) Nguyễn Minh Đức nhận định, quy định này hoàn toàn hợp lý, giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội từ trước đến nay. Chính phủ, UBND cấp tỉnh, cơ quan chức năng sẽ được chủ động trong việc quy hoạch khu vực phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, bảo đảm quyền lợi tốt hơn cho người được thụ hưởng. Bởi phát triển nhà ở xã hội không chỉ đơn thuần tạo lập nơi cư trú mà còn liên quan đến cơ sở hạ tầng, đến giải quyết công ăn việc làm cho người dân.
Trên thực tiễn triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, nhiều địa phương đã chủ động bố trí quỹ đất sạch. Tổng hợp báo cáo của các địa phương cho thấy, hiện cả nước đã quy hoạch 1.316 khu đất với quy mô 8.611ha làm nhà ở xã hội. So với báo cáo năm 2020 (3.359ha), diện tích đất phát triển nhà ở xã hội đã tăng thêm 5.252ha. Một số địa phương quan tâm đến việc quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là: Đồng Nai (1.063ha), thành phố Hồ Chí Minh (608ha), Long An (577ha), Hải Phòng (471ha).
Riêng tại Hà Nội, thành phố đã chủ động dành hơn 400ha để phát triển nhà ở xã hội và bố trí 5 khu nhà ở xã hội tập trung với tổng diện tích 270ha, hơn 1 triệu mét vuông sàn, tương đương khoảng 15.000 căn hộ. Đến nay, 4/5 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, làm cơ sở để lựa chọn chủ đầu tư dự án. Ngoài ra, thành phố đang chỉ đạo các sở, ngành, UBND các quận, huyện, thị xã khẩn trương rà soát quỹ đất ở 20%, 25% tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để phát triển mới các dự án nhà ở xã hội.
Những thay đổi về cơ chế, chính sách giúp gỡ vướng trong việc bố trí 20% quỹ đất nhà ở thương mại và sự chủ động vào cuộc, bố trí quỹ đất sạch của các địa phương đang là những bước tiến mới, giúp các nhà đầu tư có quỹ đất sạch triển khai các dự án nhà ở xã hội.
(Còn nữa)
Nguồn: Hà Nội Mới
Bảo Hân