Mặc dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước thống nhất mức lãi suất ưu đãi khi xây dựng nhà ở xã hội là 4,8%/năm. Tuy nhiên, đây chưa phải là mức lãi suất lý tưởng mà các chủ đầu tư mong muốn.
Đầu tháng 4/2021, Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có Quyết định, quy định chi tiết mức lãi suất cho vay ưu đãi 4,8%/năm, sử dụng để mua, thuê nhà ở xã hội.
Theo nhận định của một số chuyên gia, mức lãi suất ưu đãi 4,8% là hợp lý, tạo ra nguồn động lực cho các chủ đầu tư tập trung vào việc phát triển dòng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đây chưa phải là mức lãi suất lý tưởng mà các chủ đầu tư mong muốn.
Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015), thì đây là lần đầu tiên Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước thống nhất lãi suất nhà ở xã hội tại ngân hàng chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng.
Bởi vì trước đó, trong giai đoạn 2016 – 2020, Chính phủ quyết định mức lãi suất hàng năm là 4,8%/năm, thì Ngân hàng Nhà nước quyết định mức lãi suất 5%/năm, dựa trên nguyên tắc bằng phân nửa mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lớn.
Theo ông Châu, dù mức chênh chỉ 0,2%/năm, song lãi suất cho vay giảm, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và ngay cả người dân có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội cũng giảm bớt gánh nặng tài chính. Dù vậy, mức lãi suất ưu đãi lý tưởng, có tính lâu dài nằm ở ngưỡng 3% – 3,5%/năm.
Chủ tịch HoREA cho biết, trong giai đoạn 2015 – 2020, việc thực hiện chính sách tài chính, tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội vẫn còn nhiều mặt bất cập, hạn chế. Các hạn chế này có nguy cơ xuất hiện trong giai đoạn 2021 – 2025.
Thứ nhất là việc người dân đang rất khó tiếp cận mức lãi suất ưu đãi 4,8%/năm, khi mua, thuê nhà ở xã hội.
Thứ hai, pháp luật về nhà ở quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được hưởng ưu đãi nhiều hơn về thuế, nhưng trên thực tế chưa được áp dụng.
Thứ ba, hiện tại vẫn còn một số bất cập liên quan tới việc thực hiện yêu cầu gửi tiết kiệm nhà ở xã hội tại Ngân hàng chính sách xã hội.
Cuối cùng là việc chủ đầu tư nhà ở xã hội không vay được nguồn vốn với lãi suất ưu đãi theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Một phần là do cơ chế, chính sách chồng chéo, trong đó các quy định trong Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100 đang xung đột với nhau.
Phần còn lại là do “bộ tứ” ngân hàng thương mại, được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội, bao gồm Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV, chưa được tái cấp vốn hoặc cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, nên cũng không có nguồn vốn tín dụng để cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi.
Do vậy trong 05 năm qua, tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và chi phí này được tính vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội, dẫn đến đơn giá nhà ở xã hội lên đến khoảng 18-20 triệu đồng/m2, tăng cao so với đơn giá 13-15 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2011-2015.
“Đồng thời, do thiếu vốn nên nguồn cung dự án nhà ở xã hội bị sụt giảm rất lớn, kéo theo tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở xã hội làm cho người có thu nhập thấp đô thị càng khó tạo lập nhà ở xã hội hơn”, ông Châu nói.
Dựa trên những bất cập đó, Chủ tịch HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ xem xét quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi 4,8%/năm, áp dụng cho cả người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, để đảm bảo tính thống nhất và liên tục của chính sách.
Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3 – 3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, như nhiều nước đã thực hiện.
Bên cạnh đó, ông Châu cho biết, do thời hiệu Nghị định 100 đã hết hiệu lực kể từ ngày 1/1/2021, các quy định về lãi suất ưu đãi cũng không còn hiệu lực thi hành. Do đó, ông Châu đề nghị cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay vốn tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội và tại các ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV.
Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị Chính phủ thực hiện quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được hưởng ưu đãi nhiều hơn về thuế, được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.
“Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét chỉ đạo Tổng Cục Thuế chấp thuận cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được hưởng ưu đãi nhiều hơn về thuế, được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP”, ông Châu nói.
Việt Vũ